특례보금자리론이 가져온 변화

특례보금자리론은 23년 1월 30일부터 시작된 부동산 담보 대출입니다. 40조의 정부 예산이 투입되었는데 2달 만에 50% 넘게 소진되며 큰 인기를 끌고 있죠. 특히 30, 40세대의 주택구입 비중을 늘리는 데 큰 역할을 하고 있다고 보이는데 특례보금자리론의 어떤 점이 집을 사게 만드는지 알아보도록 하겠습니다.

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목차
 1. 특례보금자리론 요건
 2. 특례보금자리론 금리
 3. 주택 거래량 상승을 견인

특례보금자리론 요건

• 기간 : 23.1.30 ~ (1년간)
  1. 이용자가 상당히 많아 예산 추가 편성까지 고려하고 있는 상황입니다. 1년간 한시적 운영을 하기로 하였으나 24년 총선을 앞두고 기간을 연장할 가능성은 충분히 있다고 판단됩니다. 다만, 실제로 아파트 구입을 고려하고 있으신 분들은 대출관련하여서는 보수적으로 접근하시길 바랍니다. 일반 서민들에게는 인생을 건 베팅이기 때문에 꼼꼼하게 계산하고 신중하게 판단하십시오.
  2. 금융위원회는 질의응답을 통해서 다음과 같이 말했습니다. "향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획입니다." 결국, 정부는 세계경제가 어려운 상황 속에서 국내 부동산 가격을 안정화 시키고 서민들에게 다가올 충격을 줄이기 위하여 노력할 것입니다. 당장에 금리가 낮아지거나, 부동산 가격이 폭등할 가능성이 없는 상황이니  특례보금자리론의 기간 연장은 충분히 가능성 있는 이야기가 될 것입니다.
• 조건 : 주택가격 9억원 이하 / 소득 제한 없이 / 최대 5억 원까지 대출 가능(LTV, DTI는 적용 / DSR 미적용)
• 용도 : 주택구입, 기존 대출 상환, 임차인 보증금 반환
• 대상 : 무주택자(구입), 1주택자(상환, 보전), 일시적 2 주택자(처분조건)
• 한도 : LTV 70%, DTI 60% (규제지역에서는 10% 차감)
  1. LTV : 주택담보인정비율, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 5억짜리 집을 살 때 LTV가 70%라면 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
  2. DTI : 총부채상환비율, 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미합니다. (본건원리금상환액 + 기타부채이자상환액) / 연소득 * 100의 공식으로 계산되며 네이버나 구글에서 부동산계산기로 검색하시면 DTI를 쉽게 계산해 볼 수 있습니다.
• 중도상환수수료 면제
  1. 기존 대출을 특례보금자리론으로 갈아탈 때(수수료 없음)
  2. 특례보금자리론을 시중은행의 담보대출로 갈아탈 때(수수료 없음)

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특례보금자리론 금리

시행초 한차례 금리 조정이 있었습니다. 0.5% 감소하여 조정 전에 비하여 좋은 조건으로 대출이 가능해졌습니다.

만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형 주택 6억 이하 부부소득 1억 이하	4.15	4.25	4.30	4.35	4.40	4.45
일반형 주택 6억 초과 부부소득 1억 초과	4.25	4.35	4.40	4.45	4.50	4.55
					신혼부부 또는 만39세 이하	신혼부부 또는 만 34세 이하

	주택가격	소득	우대금리	중복적용
아낌e	9억	제한없음	0.1%	가능
저소득청년	6억	6천만원	0.1%	최대 0.8%까지 적용 가능
사회적배려층 (다자녀, 한부모, 장애인, 다문화가구)	6억	6천만원	0.4%
신혼가구	6억	7천만원	0.2%
미분양주택	6억	8천만원	0.2%

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주택 거래량 상승을 견인

• 21년 말부터 시작된 부동산 가격 하락은 급격한 금리 인상과 경기침체, 그리고 아파트 공급가격 상승 등 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용하여 일어났습니다. 최고가 대비 30~40% 까지 하락이 있었고 그 와중에 특례보금자리론이라는 대출상품이 출시한 것이죠. 여기서 포인트를 잠깐 짚어볼게요.
  1. 아파트 가격의 하락
  2. 40년 체증식 상환방식
  3. 중도상환수수료
  4. 주택가격 9억 원 이하 대상 
• 현재 30~40세대는 부동산 상승과 하락을 짧은 기간 동안 급격하게 경험했습니다. 몇 년 사이에 나 아닌 누군가가 부동산으로 수억 원의 이득을 얻는 것을 눈 뜨고 지켜보기만 했죠. 이번 부동산 가격 하락을 기회로 생각했을 것이고 마침 좋은 조건의 대출상품이 나온 것입니다.
• 서울, 경기 지역의 아파트 중위 가격은 각각 9억 원, 6억 원 선입니다. 특례보금자리론을 이용하면 서울에서는 중간 정도의 아파트, 경기에서는 중상위권의 아파트를 구입할 수 있게 된 것이죠. 거기다 40년 체증식 상환방식으로 월 원리금 부담도 줄일 수 있기 때문에 월세 정도만 부담하면 충분히 아파트를 살 수 있습니다. 그렇게 몇 년 살다 보면 금리가 인하되는 시기가 찾아올 것이고 그때 더 좋은 조건의 대출로 수수료 없이 갈아탈 수 있습니다.